前几天一位网友私信问我，说看到网上那么自制的法院拍卖的二手房有时候真的很动心，这些拍卖的屋子是不是可以购置，要注意哪些问题呢？法院拍卖的屋子固然是可以购置的，要否则法院为什么要拍卖呢？俗话说，没有金刚钻别揽瓷器活，你购置法拍房，是否有谁人“金刚钻”？如果你有谁人“金刚钻”，你就能够买到自制的屋子，如果你没有谁人“金刚钻”，你就老老实实买二手房或者开发商修建的新房，别人能够买到好屋子，你纷歧定能买到，每小我私家有自己的优势和特长。法拍房都是一些因为债务问题被法院强制拍卖，价钱很是低，一般只有正常生意业务的八折甚至更低。正是因为价钱低，原业主就有些不甘愿宁可，就会泛起种种各样的问题。如果你把风险把控的好，还是不会泛起问题的。

凭据多年的房地产销售履历以及和法院打交道的履历，总结了购置法拍房有以下一些风险：❶、第一大风险：衡宇存在团结抵押导致无法过户拍卖衡宇可能涉及到一套房或者多套屋子在一个产权证上，需要全部衡宇全部处置惩罚完，同时管理抵押注销，之后刚刚可过户。这类房一般是市场价钱的6折，就是一个资产包，金额要求比力大，一般的小我私家无法处置惩罚。

❷、第二大风险：补缴差价的风险法院司法拍卖房可能会存在特殊屋子，好比说经济适用房，经济适用房过户必须先补足差价以及土地出让金。❸、第三大风险：买下屋子后不能入住这是法拍房遇的最主要的矛盾。凭据物权法等执法划定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁条约继续有效。但有些恶意逃躲债务的，会把租赁条约签的很长，甚至10年、20年。

那么你如果拍卖了这种附带租赁条约的衡宇，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。好比以前遇到重庆两江新区常青藤人文别墅的一套独立别墅，业主就和租赁户签订10年的租赁条约，这种房拍卖就贫苦。另有更恼火的是，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁条约或者突然有人在内里居住而不愿腾退，那你就贫苦了。❹、第四大风险：补缴巨额税费的风险营业税、小我私家所得税、衡宇契税肯定都是要买受人缴的，另有就是水电费、物业费及其他用度如果拖欠了良久，也是需要拍卖后买受人自行负担的，这块用度还是要思量的。

另外还要提醒大家，虽然有的衡宇建成时间较早，凌驾5年了，但如果被执行人也是通过二手房渠道获得的，那么盘算实际是从被执行人管理不动产挂号的时间开始，有可能没有到2年，那么要缴纳全额增值税。这些增值税和小我私家所得税其实也不太多，更要注意的是，如果这个屋子是继续或者赠予的，那就有20%的税费了，外貌的看价钱自制，但后续的税费更多，反而价钱更高。

❺、第五大风险：衡宇原所有权人的身份配景司法拍卖衡宇基本是由于债务人无法推行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部门是由于投资失败，资金链断裂或者沾染印子钱跑路所引起。如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放印子钱或者黑社会配景暂时跑路，那么你通过法院拍下了他的衡宇，如果遇到不讲理的流氓，日后回到你家找你生事、算账，那你可就贫苦了。

一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份配景及衡宇被强制拍卖的详细原因，而且法院也不会24小时守在你家里掩护你，那么如果遇到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。❻、第六大风险：户口不能在拍卖衡宇落户法院通过拍卖确认被拍卖的衡宇上面是有原房主落户的，凭据我王法律划定，法院通过拍卖确认书、执行裁定书等执法法式，衡宇正当地过户给了买受人。可是现在执法划定，原房主的户口是没有措施强制迁出的，除非他本人同意。那么买到这种拍卖的屋子之后，很有可能户口是没法落在这套衡宇上的，而户口不能落户，意味着子女就学等问题没法解决。

固然，如果你不需要这个户籍，也就没有须要在乎这个户籍的问题了。❼、第七大风险：无法管理按揭贷款有些法拍衡宇可能权属有瑕疵,或者土地性质为划拨土地，有些时候银行是不予管理按揭贷款的。过户后，不动产证上是你的名字了，你也可以做抵押贷款。另有据我所知，现在法拍衡宇不能管理公积金贷款，市政府的人才购房补助似乎也不能享受。

❽、第八大风险：非理性拍卖导致成交价钱激涨通过法拍途径买房，无非看中价钱稍微低于市场价，但有些时候，竞拍下你争我夺，容易头脑发烧，最终导致成交价要高于市场价。好比前段时间两江新区融科橡树澜湾有套联排别墅，从起拍价246万元一直拍到332万元，如果再加上相关税费，实际已经和市场价差不多了，而且你还要支付全款，负担一些风险。

说明拍卖历程中的心态欠好，丧失理性，没有很好控制一个心理最高价位。法拍房虽然存在风险，只要掌握方法，前期把准备事情做好，该放弃的就放弃，该相同的就相同，把风险降到最低，也没有什么风险的。

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